قوانین ملک مشاع

قوانین مربوط به املاک مشاع، فروش ملک مشاع ، تقسیم ملک مشاع، افراز ملک مشاع ، دعاوی مربوط به ملک مشاعی و تمام آنچه که مالکان ملک مشاع باید بدانند در این نوشتار مورد بررسی قرار می گیرد.

ملکی که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک باشد ملک مشاعی نامیده می‌شود اصطلاحاً به وضعیت موجود میان این چند نفر اشاعه گفته می شود.

به صورتی که تمامی شرکا در ملکی واحد در زمان واحد سهیم هستند و این اشتراک در تمامی ملک پراکنده شده است.

به عنوان مثال:

در قانون تملک آپارتمانها مالکان آپارتمان در حیاط، راه پله ها، پشت بام، پارکینگ و… مالکیت مشاعی دارند. به عبارتی در این اماکن سهیم هستند. البته با توجه به شرایط خاص حاکم در آپارتمانها مالکان مطابق قانون حق دارند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا در قسمت مشاعی را برای خود بنمایند.

در خصوص پارکینگ هر مالک می‌تواند برای مالکیت پارکینگ اختصاصی خود تقاضای صدور سند مجزا کند و یا در برخی موارد در سند مالکیت ملک، پارکینگ اختصاصی واحد مزبور تعیین می‌شود.

بنابر این مالک ملک مشاع حق دارد برای سهم مشاعی خود به میزان سهام خود سند مستقل دریافت کند.

دعاوی مربوط به ملک مشاعی

یکی از دعاوی رایج در خصوص املاک مشاع دعوای خلع ید می باشد.

در مواردی که در یک ساختمان مسکونی مالکان متعددی زندگی می‌کنند ممکن است یکی از مالکان در قسمتهای مشاعی تصرفات نامتعارف و غیرقانونی انجام دهد و یا از حد خود خارج شود.

به عنوان مثال :

در حیاط آپارتمان که مشترک میان همه مالکان است تصرفی مثل نگهداری حیوانات ، کشاورزی ، انبارکردن وسایل ، ایجاد محل بازی بچه ها و… بکند. در چنین مواقعی مالکان حق دارند به طرفیت آن شخص که از سهم مشاعی خود تجاوز کرده و مزاحم انتفاع سایر مالکان از ملکشان شده است دعوای خلع ید مطرح نمایند.

بنابراین مالکان ملک مشاعی باید بدانند که هیچ کدام از شرکا نمی توانند بدون کسب اجازه از سایر مالکان در ملک مشاعی تصرف کنند. مستند آن مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی می باشد. وگرنه در مظان اتهام به جرم انتقال مال غیر قرار گرفته و ناگزیر محبور به ارائه و تنظیم لایحه دفاعیه انتقال منافع مال غیر خواهند شد.

«تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود» ماده ۵۸۱ قانون مدنی

«شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.» ماده ۵۸۲ قانون مدنی.

یک نکته و ادامه نوشتار:

در بخش پرسش و پاسخ سامانه «آنی‌مشاور» صدها پرسش و پاسخ حقوقی کاربردی که مورد سوال شما عزیزان بوده و کارشناسان ما به آن پاسخ داده‌اند را آورده‌ایم و‌ چه بسا پاسخی برای پرسش خود در میان آنها پیدا کنید. امکان جستجو در بین پرسش و پاسخ‌ها را نیز دارید.

برای مراجعه به بخش پرسش و پاسخ روی پیوند زیر بزنید:

فروش سهم مشاعی

هر یک از مالکان مشاعی قانونا به نسبت سهمی که  دارند حق فروش ملک خود را بدون اجازه سایر مالکان خواهند داشت.

به عبارتی مالک ملک مشاع می تواند در ملک مشاعی تصرفات حقوقی مانند فروش یا اجاره داشته باشد اما در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع با محدودیت‌هایی روبه‌رو است.

لازم به ذکر است که تصرف مادی در ملک مشاع باید با اجازه تمامی شرکا صورت گیرد که در صورت عدم رعایت مقررات مربوطه و تصرف نامتعارف و خارج از حدود منجر به طرح دعوای خلع ید خواهد شد.

تقسیم ملک مشاع

شرکای ملک مشاع می توانند در مورد چگونگی تقسیم ملک با یکدیگر توافق کنند و هر یک از آنها می توانند تقاضای تقسیم کرده و از اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم سند رسمی را نسبت به ملک خود درخواست کنند.

اما در مواقعی ممکن است شرکا برای تقسیم راضی نباشند و یا ملک قابل تقسیم نباشد که در این صورت تقسیم ملک مشاع منتفی خواهد بود. در چنین شرایطی مالک تنها می تواند ملک مشاعی را بفروشد.

مراحل افراز ملک مشاعی

شرکای ملک مشاعی باید تقاضای افراز ملک را به اداره ثبت منطقه اعلام کنند رئیس ثبت دستورات لازم را در این خصوص صادر می کند و درخواست مزبور ثبت می شود.

در مرحله بعد اداره ثبت، نامه ای به شهرداری منطقه به منظور احراز قابلیت افراز ملک ارسال می نماید. (ماده ۱۰۱ قانون شهرداری)

در نتیجه تشخیص قابل افراز بودن ملک مشاع بر عهده شهرداری است.

ماموران شهرداری پس از بازدید، بررسی موقعیت ملک و شرایط موجود در آن قابل افراز بودن یا نبودن ملک را به اداره ثبت اعلام می کنند و با توجه به گزارش شهرداری اداره ثبت گواهی لازم را صادر می نماید.

در صورتی که غیر قابل افراز بودن ملک تشخیص داده شود:

اداره ثبت به متقاضی افراز گواهی غیر قابل افراز بودن ملک را می دهد و متقاضی می تواند با ارائه گواهی مزبور به دادگاه از طریق دادگاه ملک را به فروش برساند.

در صورتی که قابل افراز بودن ملک تشخیص داده شود:

متقاضی افراز باید عملیات ثبتی لازم را مطابق مقررات اداره ثبت انجام دهد و سند افرازی را دریافت و نسبت به فروش ملک خود اقدام نماید.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا

می‌خواهیم بدانیم اگر یکی از شرکا بدون اجازه سایر شرکا ملک مشاع را بفروشد آثار حقوقی این عمل چه خواهد بود؟

گفتیم که مالک ملک مشاع می تواند سهم خود را بدون اجازه سایر مالکان بفروشد اما در صورتی که تمام ملک مشاع توسط یکی از شرکا به فروش برسد از نظر حقوقی معامله نسبت به سهم خودش صحیح اما نسبت به سهام سایر شرکا مطابق قانون مدنی غیر نافذ است. (معامله فضولی)

لازم به ذکر است که فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا جرم نیست و شرکا تنها می توانند معامله را رد یا قبول کنند.

حق شفعه در فروش ملک مشاع

حق شفعه در حالتی ایجاد می شود که در ملک واحدی دو نفر شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد. مطابق قانون برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود یعنی می تواند به محض اطلاع از فروش ،سهم شریکش را از خریدار پس بگیرد.

توصیه می‌کنیم همه مالکان مال مشاعی برای اعمال حقوق قانونی خود از جمله افراز ملک، فروش ملک، تقسیم ملک ،تنظیم سند رسمی مستقل ،تنظیم دادخواست و … حتماً از آگاهی و تجربه یک مشاور حقوقی متخصص یا وکیل متخصص دعاوی ملکی بهره‌مند شوند .

و با ارائه اسناد و مدارک شناسایی، قرارداد و اصل سند مالکیت مشاعی به وکیل، با صرف وقت و هزینه کمتری به نتیجه دلخواه و قانونی خود برسند.

برای خرید و فروش پروژه های معتبر منطقه ۲۲ تهران و پروژه آرتمیس چیتگر با کارشناسان املاک ایران زمین تماس بگیرید.

آقای غنی زاده – آقای ضرغامی

۰۹۱۲۸۹۰۶۷۶۵

۰۹۱۲۲۰۰۶۴۷۲

۰۲۱-۴۴۷۶۶۰۲۰

کانال آپارات املاک ایران زمین ( معرفی و بررسی پروژه های معتبر منطقه ۲۲ تهران )