هزینه هایی که به عهده مستاجر است؟

هر خانه‌ای ممکن است نیاز به تعمیر پیدا کند ولی اگر مستاجر باشید همیشه این سوال برایتان پیش می‌آید که هزینه این تعمیرات با چه کسی است؟صاحب‌خانه یا مستاجر؟ اینکه كدام هزينه‌ها را مستأجر و كدام يک را موجر بايد بپردازد، مسئله و پرسش مهمی است که بسیاری از مستاجرین و صاحبخانه ها درگیر آن هستند و در بسیاری از موارد دچار اختلاف های اساسی می شوند. ما در نوشتار به این مسئله مهم به کمک دادگستری خواهیم پرداخت.

تکالیف موجر و مستاجر در مدت اجاره

یکی از تکالیف دو طرف  احترام به خواست طرف مقابل و عمل کردن به مفاد قرارداد است. اگر در اجاره نامه در خصوص نحوه و چگونگی و یا میزان استفاده مستاجر از ملک اجاره‎ای به طور واضح شرطی مقرر شده باشد، مستاجر موظف است در همان حدود رفتار کند.

اگر از حدود عرفی فراتر رود و امکان جلوگیری از رفتارش فراهم نباشد موجر حق دارد قرارداد را فسخ کند. یکی از مواردی که از طریق دادگاه ها می‎توان تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را کرد به علت تغییر شغل است. به عبارتی اگر ملک با کاربری تجاری یا اداری است باید به شغل مربوطه هم اشاره  و اگر امکان تغییر شغل وجود دارد این مطلب در قرارداد مطرح شود.

البته تغییر شغل در صورتی از موجبات فسخ قرارداد اجاره است که شغل جدید از نظر عرف، مشابه شغل سابق نباشد و موجب ضرر موجر شود.

بنابراین تغییر شغل مستاجر در ملک  اجاره‎ای فقط از طریق رضایت موجر امکان پذیر است.

مستاجر ملک مسکونی حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد (حق انتقال به غیر را ندارد مگر با رضایت موجر و ذکر در قرارداد اجاره).

در صورت تخلف و انتقال مورد اجاره به شخص دیگر، مسئول کلیه خسارات وارده در حدود مقررات قانونی خواهد بود. زیرا قصد ابتدایی موجر در هنگام تنظیم اجاره ‎نامه این است که شخص مستاجر از منافع ملک استفاده کند.

ولی در خصوص املاک تجاری و اداری مستاجر حق انتقال ملک را به شخص دیگری دارد، مگر اینکه حق انتقال به غیر از مستاجر در قرارداد سلب شده باشد. مستاجر مکلف است در زمان تخلیه ملک را به همان وضعی که تحویل گرفته  به موجر تحویل دهد و رسید دریافت کند و در صورت ایجاد خسارت به ملک، مستاجر متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.

هزینه های ملک اجاره ای بر عهده کیست؟

مسئول پرداخت هزینه های مصرفی در طول مدت اجاره مستاجر ملک است. هزینه های مصرفی مانند  آب، برق، گاز و تلفن مربوط به همان واحد بر عهده مستأجر است.

همچنین پرداخت هزینه تعمیر و سرویس آسانسور به‌ صورت جزئی و هزینه شارژ ساختمان نیز با مستأجر خواهد بود. در جلسات به این نکته اشاره می‌شود.

جبران هر نوع خرابی‌ که مسبب آن مستأجر باشد، (مثلا یک لامپ بسوزد یا یک شیشه بشکند)، رفع مشکل فاضلاب پس از چند‌ماه اقامت مستأجر در محل و همینطور پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداری برعهده مستأجر است، مگر اینکه ثابت شود بخشی از هزینه ها مربوط به زمان قبل از تنظیم اجاره نامه و یا مربوط به زمان پس از انقضای مدت اجاره و تخلیه ملک است که مستاجر مسئولیتی در پرداخت هزینه های مصرفی این دوران ندارد.

در مقابل هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، هزینه رفع مشکل فاضلاب در ابتدای ورود مستأجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز به‌عهده صاحبخانه خواهد بود.

قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در ملک مورد اجاره و برای استفاده از آن لازم است بر عهده مالک است مگر آنکه بر خلاف آن شرط شده باشد و یا عرف برخلاف آن باشد.

طبق اشاره به قانون روابط موجر و مستاجر تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در ملک مانند دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود؛ مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

شایان ذکر است در تعیین هزینه های ملک اجاره‎ای، ملاک تشخیص آن است که  تعمیرات مورد نیاز جزء تعمیرات کلی و اساسی  یا تعمیرات جزئی است. عرف و عادت محل واقع شدن ملک استیجاری است، اما توصیه می‎شود برای جلوگیری از اختلاف مواردی که بر عهده مستاجر است در قسمت توضیحات به صورت دقیق اشاره و قید شود. مانند هزینه سرایداری، تعمیر وسایل سرمایش و گرمایش، تعویض لامپ ها و …

در انتها قید شود که چنانچه مستاجر و یا موجر هر کدام بخواهند قبل از انقضا مدت قرارداد آن را فسخ کنند، باید یک ماه زودتر اطلاع دهند و اجاره یک ماه از کل اجاره را به عنوان ضرر و زیان پامروزه با افزایش روابط بین مالک و مستاجر ،نیاز به آگاهی داشتن نسبت به تعهدات و وظایف دو طرف امری ضروری است.

به راستی هزینه ها / تعمیرات یک ملک که اجاره داده شده است  طبق قانون بر عهده چه کسی است؟

ملکی که اجاره داده می‌شود، ممکن است در طول مدتی که در دست مستاجر است دچار عیب و ایرادهایی شود. مشکلاتی مانند خرابی آبگرمکن یا پکیج، خرابی موتورخانه، نشت و پوسیدگی لوله‌ها، نم دادن سقف یا دیوار، خرابی کنتورها و… ؛ در چنین مواردی اغلب مالک و مستاجر بدون هیچ مشکلی به وظایف خود عمل می‌کنند اما در برخی موارد بعلت عدم آگاهی از قانون مالک و مستاجر ،یکی از دو طرف مجبور به مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه برای احقاق حق خود می‌شود.

قدیم‌ها به اجاره‌نشین می‌گفتند خوش‌نشین. البته در روزگار ما تنها نام خوش‌نشین برای اجاره‌نشین باقی مانده و آسایش و آرامش چندانی برایش باقی نمانده است. آمارهای رسمی‌ای که از سوی وزارت راه و شهرسازی ارائه می‌شود نشان می‌دهد که تقریبا یک چهارم جمعیت کشور ما در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند. تقریبا نیمی از آنها را هم اقشار کم‌ درآمد تشکیل می‌دهند. با توجه به افزایش اجاره نشینی، آشنایی با قوانین اجاره نشینی از اهمیت بالایی برخوردار است.

تعمیرات جزیی و کلی کدامند؟

مطابق قانون پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز و تلفن مربوط به همان واحد ،بعهده مستأجر است. همچنین پرداخت هزینه تعمیر و سرویس آسانسور به‌صورت جزئی و هزینه شارژ ساختمان نیز با مستأجر خواهد بود.

جبران هر نوع خرابی‌ای که مسبب آن مستأجر باشد، (مثلا یک لامپ بسوزد یا یک شیشه بشکند)، رفع مشکل فاضلاب پس از چند‌ ماه اقامت مستأجر در محل و همینطور ،پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداری به‌عهده مستأجر است. در مقابل، هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، هزینه رفع مشکل فاضلاب در بدو ورود مستأجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز بعهده صاحبخانه خواهد بود. همچنین تعمیرات ترکیدگی لوله یا مشکلاتی از این دست نیز را صاحبخانه باید بپردازد و مسئولیتی به‌عهده مستأجر نیست. کنتور آب وسیله‌ای برای اندازه‌گیری مقدار آبی که از لوله عبور کرده، یا به عبارت دیگر، از ابزارهای سنجش جریان و وسیله‌ای برای به‌دست‌آوردن مقدار آب مصرفی است.

«تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد».

همچنین مطابق قانون موجر و مستاجر: «در صورتی که در ملک اجاره داده شده عیبی به وجود آید قانون مدنی پرداخت هزینه‌های تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است که شامل تعمیرات جزیی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می‌شود.هزینه تعمیرات جزیی یا فرعی به عهده مستاجر است و هزینه تعمیرات کلی و اساسی به عهده موجر است.

تشخیص هزینه‌های جزیی یا فرعی از هزینه‌های کلی و اساسی، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است.  به عنوان مثال هزینه‌های مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزیی آن به عهده مستاجر است و هزینه‌های مرتبط با مشکلات جدی در موتورخانه قطعا بر عهده مالک قرار دارد.» .

تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)
• تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
• تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب
• تعمیر نشتی سرویس‌ها
• سیم‌کشی برق
• تعمیر آسانسور
• تعمیر در برقی پارکینگ
• رنگ‌آمیزی ساختمان

تعمیرات جزئی خانه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• تعویض واشر شیرهای آب
  تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
• تعمیر موردی قفل در
• نصب توری در و پنجره
• تعویض پوشال کولر آبی
• تعمیر تهویه سرویس‌ها
• تعمیر موردی کلید و پریز برق

تعمیرات با اجازه مالک

همچنین توجه داشته باشید که مستأجر در صورتی می‌تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از موجر مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه موجر انجام شده باشد. بنابراین قبل از هر اقدامی برای تعمیر، باید با صاحبخانه تماس بگیرید. صاحب خانه موظف است که در زمان مشخص به شما پاسخ دهد. با مالک درباره فوریت تعمیرات صحبت کنید و سعی کنید برای زودتر تعمیر شدن خرابی‌ها با او همکاری کنید.

امّا اگر مالک در زمان مناسب پاسخگو نبود و به نظر شما این کار غیر منطقی است، می‌توانید برای تعمیرات با هزینه شخصی اقدام کنید اما زمان تماس با صاحبخانه و پاسخی که دریافت کرده‌اید و دلیل اینکه چرا زمان پاسخگویی طولانی شده را مستند کنید. همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نگه‌داری کنید تا مدرک مستدلی برای ارایه داشته باشید.